Thuế nhà, đất đã bị thất thu như thế nào? Thông tư ngành thuế, thuế không... "thông" (11:23' 22/12/2009)

Từ đây, cũng đã lộ ra không ít kẽ hở gây thất thu thuế nhiều năm qua. Tại các nước phát triển, thu ngân sách từ bất động sản hàng năm có thể chiếm tới 30-40%. Tại Việt Nam thu từ nhà, đất hiện nay chiếm khoảng 10% tổng thu. Trong khi, giá bất động sản tại các đô thị lớn của nước ta lại thuộc hạng cao so với thế giới. Vậy thì các khoản lợi nhuận từ bất động sản rơi vào túi ai? Qua khảo sát, chúng tôi phát hiện ra những nghịch lý gây nên tình trạng thất thu này.

“Bó tay” với chuyển nhượng vốn góp

Thông tư 161/2009, bổ sung cho Thông tư 84/2008 hướng dẫn việc thu thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có một nội dung quan trọng là thu thuế với cả trường hợp “góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà”. Tại khoản 4, điều 3 quy định về nghĩa vụ khai, nộp thuế ghi: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”.

Ông Lê Tuấn Đỏ, Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết, sau khi Nhà nước “cấm mua nhà trên giấy”, buộc các dự án chỉ bán nhà khi đã có cơ sở hạ tầng thì các chủ đầu tư nghĩ ra cách “lách luật” là huy động vốn dưới dạng vốn góp theo... tiến độ. Những người góp vốn này sẽ hưởng quyền mua căn hộ, đất nền tại dự án đã góp vốn theo thoả thuận với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay người góp vốn có thể bán lại “quyền mua” của mình cho nhà đầu tư thứ cấp khi dự án còn trong giai đoạn thi công, từ đó nảy sinh hoạt động “chuyển nhượng vốn góp”. “Với Thông tư 161, hoạt động chuyển nhượng vốn góp sẽ bị kiểm soát, khoản lợi nhuận thu được từ việc chuyển nhượng vốn góp sẽ bị tính thuế thu nhập cá nhân như chuyển nhượng bất động sản”, ông Đỏ nói.

Vậy nhưng, thực tế thì sao? Ông Nguyễn Hữu Hùng, Phó Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết, việc chuyển nhượng quyền mua bán diễn ra khá phổ biến. Tức là trong quá trình dự án đang triển khai thì người góp vốn có thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư cấp 2, 3... quyền mua căn hộ, đất nền tại dự án họ đã góp vốn. Với các trường hợp này, hiện nay, cơ quan thuế vẫn “bó tay”, chưa tìm ra cách nào hữu hiệu để kiểm soát.

Đặc biệt, tại Điều 2, Khoản 1 còn quy định: “Phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp”. Theo giải thích của ông Đỏ, với cá nhân, tổ chức góp vốn vào dự án bằng bất động sản, khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng, bên cạnh khoản thuế thu nhập tính trên chênh lệch giá trị chuyển nhượng. Cơ quan thuế sẽ truy thu cả phần giá trị tài sản cá nhân, tổ chức đã góp vốn ban đầu vào dự án theo dạng chuyển nhượng bất động sản.

Lúng túng cả người thu lẫn người nộp

Sau gần 3 tháng Thông tư 161 có hiệu lực, tại Chi cục Thuế quận Hà Đông đã có 43 trường hợp đến cơ quan thuế kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động chuyển nhượng vốn góp với tổng số tiền thu được là trên 472,5 triệu đồng. Tuy nhiên, con số này không phải là lớn nếu so với khoảng trên 40 dự án với hàng nghìn căn hộ, suất đất nền đang thực hiện trên địa bàn quận Hà Đông?

Dù vậy, theo ghi nhận của PV Báo GĐ&XH thì đây là một trong những đơn vị đã làm tốt việc thu loại thuế chuyển nhượng hợp đồng vốn góp cực kỳ khó khăn này. Còn tại nhiều chi cục thuế khác ở Hà Nội đây là “điệp vụ bất khả thi”. Cụ thể, ông Nguyễn Hữu Hùng, Phó Chi cục trưởng Chi cục thuế Cầu Giấy cho biết, tại Chi cục cũng có một vài trường hợp hỏi về thuế với hợp đồng góp vốn song “đến nay Chi cục vẫn chưa nhận được một hồ sơ nào cho loại chuyển nhượng này”!

Hiện nay theo cơ chế một cửa, với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cá nhân, tổ chức sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất và nhà ở quận sở tại. Từ đây văn phòng sẽ tập hợp hồ sơ và chuyển sang cơ quan thuế để tính thuế. Tuy nhiên, với hoạt động chuyển nhượng quyền góp vốn, do đây chưa phải là tài sản bất động sản nên thực tế đã gây nhiều lúng túng cho cả người dân, doanh nghiệp và cơ quan thuế, khi người dân không biết nộp hồ sơ ở đâu, quy trình thế nào?

Một cán bộ tại Chi cục Thuế Cầu Giấy cũng cho biết, Thông tư 161 khó thực hiện, đặc biệt với trường hợp chuyển nhượng vốn góp. Có nhiều người hỏi nhưng đa số hỏi miệng, còn hiện cơ quan chưa tiếp nhận hồ sơ cụ thể nào. “Các doanh nghiệp đang vướng và kể cả cơ quan thuế cũng vướng, nhất là về hồ sơ và trình tự”, bà này nói. Ông Đỏ cho biết: “Chúng tôi cũng đã tính đến rắc rối này. Chi cục đã phân loại rõ ràng, với trường hợp chuyển nhượng bất động sản có hồ sơ đầy đủ sẽ qua Văn phòng đăng ký đất và nhà theo cơ chế một cửa. Riêng với trường hợp chuyển nhượng vốn góp thì Chi cục sẽ trực tiếp tiếp nhận và xử lý để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người nộp thuế”.

Theo ông Hùng việc chuyển nhượng vốn góp diễn ra khá phổ biến trong thực tế, tuy nhiên, để quản lý và thu thuế từ hoạt động này thì không hề dễ. “Theo tôi biết, Cục thuế Hà Nội đang xây dựng phương án, để quản lý trên toàn địa bàn thành phố. Cái đó “lọt khe” đối tượng rất nhiều với hoạt động mua đi bán lại trao tay”, ông Hùng nói. Ngay ông Đỏ cũng thừa nhận: “Việc này đơn phương ngành thuế làm rất khó. Vì trong nhiều trường hợp cơ quan thuế không có chức năng thanh, kiểm tra, nên lọt lưới là rất dễ xảy ra”.

Thông tư 161, có thể xem là biện pháp chống thất thu một khoản thuế lớn nhà, đất từ hoạt động chuyển nhượng vốn góp. Nhưng từ đây cũng đặt ra câu hỏi, vậy đã có bao nhiêu tiền thuế đã bị thất thu trong 3 năm qua, kể từ khi nảy sinh chiêu thức huy động vốn dưới dạng “hợp đồng góp vốn”?.

Theo thuvienphapluat